Ricardo Urrestarazu Capellán, Universidad de Málaga
Existen barrios cuya historia los convierte en esenciales para conocer la evolución social, política y económica de una ciudad. En Málaga, ese es el caso del antiguo arrabal de Al-Tabbanim, castellanizado luego como el de los Mercaderes de la Paja y finalmente como El Perchel, un barrio de clase trabajadora.
En las últimas décadas, El Perchel ha visto cambiar su paisaje urbano: primero por la construcción de nuevas viviendas de uso residencial y, más recientemente, por la construcción y rehabilitación de viviendas para destinarlas a alojamiento turístico.
Hay varias razones que explican el atractivo que despierta El Perchel para la inversión inmobiliaria. Por un lado, su cercanía geográfica al centro histórico, que lo ha convertido en espacio receptor de actividad turística local. El Perchel ha absorbido parte de la creciente demanda de alojamiento turístico por el encarecimiento de las zonas más céntricas, el incremento de la llegada de turistas y las políticas publicas dedicadas a la regeneración urbana en zonas céntricas limítrofes al barrio.
Aunque las instituciones públicas locales no han conseguido el objetivo de convertir esas zonas en espacios dedicados a las artes y la cultura, sí ha conseguido, sin embargo, incorporarla a la actividad turística de la ciudad con una amplia oferta de restauración y alojamiento turístico.
Otro motivo ha sido la llegada de inversión foránea al sector inmobiliario malagueño, en muchos casos de origen extranjero. Este fenómeno no es nuevo: se inicia con la aparición del turismo de masas a finales de los años 50 del siglo XX, y crece en las décadas siguientes hasta llegar a la primera década del siglo XXI, cuando en 2008 estalla abruptamente la burbuja inmobiliaria.
Una parte importante de los fondos que habían llegado al sistema financiero español para financiar proyectos inmobiliarios provenían de entidades financieras y fondos de inversión de capital extranjero.
Las inversiones inmobiliarios han cambiado su orientación, y este cambio amenaza a los vecinos de las zonas aledañas al centro de Málaga. De hecho, ha surgido un movimiento vecinal que, bajo el grito de El Perchel no se vende, denuncia la compra, por parte de una empresa financiera de desarrollo y gestión de propiedades residenciales, de varios edificios de viviendas de alquiler. La intención es demolerlos para construir 170 viviendas, esta vez para alquiler turístico vacacional.
Muchos de los inquilinos de esas viviendas tienen contratos de alquiler con precios por debajo de los actuales de mercado que, de llevarse a cabo los planes de la empresa inversora, tendrían grandes dificultades para acceder a una nueva vivienda.
A partir de aquí el debate se ha ido dirigiendo a dos ámbitos fundamentales para el mercado de vivienda local:
El papel de los fondos y sociedades de inversión inmobiliaria.
El papel que deben asumir las administraciones públicas.
Los fondos de inversión
Cabe destacar su presencia en las promociones de obra nueva: las empresas participadas por fondos han pasado de no tener ninguna presencia en el mercado promotor inmobiliario de Málaga antes de 2014 a tener el 25 % de las viviendas comercializadas en 2019 y el 49 % a finales de 2021.
Ahora estas empresas han decidido diversificar su actividad; además de promover viviendas para la venta, buscan construir viviendas de uso residencial o turístico para gestionar su alquiler.
Se estima que, actualmente, el 4,4 % de las viviendas ofertadas en alquiler en España está en manos de alguna de las 16 principales sociedades financieras inmobiliarias, la mayoría de capital extranjero.
Las administraciones públicas
No se espera un cambio de orientación en las políticas publicas de las administraciones locales y autonómicas, que ya han anunciado que no aplicarán la ley por el derecho a la vivienda aprobada a principios de 2022 por el Gobierno español.
A partir de aquí cabe dibujar dos escenarios posibles, que se entrelazan:
Se va incrementar la participación de las grandes sociedades de inversión inmobiliaria en el mercado de alquiler residencial y turístico, desplazando a los pequeños propietarios, que no podrán competir con los recursos y capacidades de los primeros. El proceso será parecido al producido en el sector promotor inmobiliario malagueño: las empresas locales tienen un 26 % del negocio mientras que las grandes financieras inmobiliarias tienen el 50 %. Esto podría tener un efecto positivo en el mercado de alquiler, ya que estas empresas aportarán un mayor grado de profesionalidad en la oferta general. Pero, como contraparte, habrá un exceso de posición dominante de estas empresas y se podrían generar comportamientos oligopólicos.
Con independencia de la actividad de las grandes firmas, amplias capas sociales seguirán sin poder acceder a una propiedad o a un alquiler accesible. Esto les obligará a acudir a un mercado de alquiler en el que no tienen poder de negociación. Los vecinos afectados de El Perchel deberán cambiar de vida, mudarse a lugares más alejados y, probablemente, con precios más altos.
Se hace indispensable la participación del sector publico en el mercado inmobiliario local para facilitar a la ciudadanía el acceso a la vivienda. Tanto mediante la provisión de vivienda pública de alquiler como con la aplicación de normas reguladoras del mercado).
El Perchel no se vende nos recuerda, en todo caso, que en todo proceso económico hay ganadores, y perdedores a los que no se les puede dejar a su suerte.
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Ricardo Urrestarazu Capellán, Profesor Sustituto Interino, Comercializacion de Mercados, Universidad de Málaga
Este artículo fue publicado originalmente en The Conversation. Lea el original.
